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El Pleno del Tribunal Constitucional, en su sentencia de 31 de octubre de 2019, ha estimado por unanimidad la cuestión de inconstitucionalidad 1020/2019 que fue planteada por el Auto del Juzgado Contencioso-administrativo número 32 de Madrid y, en consecuencia, ha declarado que el artículo 107.4 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales es inconstitucional, en los términos referidos en la propia sentencia.

La Sentencia argumenta que, cuando existe un incremento de valor en la transmisión y la cuota resultante a pagar por dicho impuesto es mayor al incremento realmente obtenido por el contribuyente, se estaría tributando por una renta inexistente o ficticia, produciéndose así un exceso de tributación contrario a los principios de constitucionales de capacidad económica y no confiscatoriedad (artículo 31.1 de la Constitución).

El Tribunal, no obstante, limita las situaciones susceptibles de ser revisadas a aquellas que no hayan adquirido firmeza a la fecha de la publicación de la Sentencia.

En el caso enjuiciado, el contribuyente adquiere una vivienda en 2003 por un precio de 66.111,33€ que transmite en 2017 por un precio 70.355€, obteniendo una ganancia de 4.343,67€. A pesar de ello, el incremento que calcula el Ayuntamiento como base de la plusvalía municipal asciende a 17.800,20€, por lo que se le liquida un impuesto por valor de 3.560,02€. Se aprecia que la cantidad a abonar supone el 83,89% de la diferencia entre el precio de compra y el de venta, todo ello sin tener en cuenta otros gastos necesarios y sin contemplar la actualización de la inflación.

La Sentencia de la Audiencia Nacional de 3 de julio de 2019 aborda el controvertido tema de las indemnizaciones satisfechas por las empresas a sus trabajadores, en relación con la aplicación de la exención que establece el artículo 7.e) de la Ley del IRPF. Desde hace años, la Administración pone especial atención en la calificación jurídica del despido y su consiguiente indemnización por cuanto pueden existir indicios de que las indemnizaciones deriven de un acuerdo pactado extintivo de la relación laboral.

En el caso analizado, el Tribunal considera razonable que la inspección haya concluido que determinadas extinciones eran fruto de un acuerdo mutuo con base en indicios relativos a (i) la edad de los empleados (próxima a la jubilación); (ii) el importe pagado (cantidades muy inferiores a las que procederían de acuerdo con la normativa laboral de resultar aquel despido improcedente); (iii) la fijación de las cuantías de las indemnizaciones en las que no se tiene en cuenta la antigüedad de los trabajadores en la plantilla (sino el tiempo que a los mismos les queda para alcanzar la edad de su teórica jubilación); (iv) la ausencia de elementos en el proceso de despido en los que se aprecien signos de litigiosidad; y (v) la falta de justificación de los motivos disciplinarios que dieron lugar a la decisión de extinción. En este sentido también se pronunció el Tribunal Económico-Administrativo Central, en su resolución de 10 de julio de 2019.

Como consecuencia de estos indicios, la Sala concluye que, conforme al criterio de lógica y razonabilidad dictado por Tribunal Constitucional, “lo ocurrido responde a un pacto sobre extinción de la relación laboral sin concurrir causa de despido a partir de los indicios complementarios. En efecto, la aceptación por la empresa del carácter improcedente del despido por motivos estratégicos que podríamos llamar “riesgo procesal”, resulta incoherente con el escaso rigor de su actuación al efectuar los despidos verbales sin concreción por tanto de hechos o causas del despido. Las deficiencias en la formalización de los despidos ponen en evidencia que no era necesaria concreción alguna en ellas porque no habrían de ser discutidas en realidad, sino que se proyectaba un acuerdo en el SMAC sobre el reconocimiento del carácter improcedente del despido y la indemnización a satisfacer.”

La disposición del dinero depositado en cuentas bancarias de titularidad común solo genera la obligación de tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones cuando se produce la transmisión de la titularidad dominical del mismo.

La Dirección General de Tributos (en adelante, la “DGT”), en su Consulta Vinculante de fecha 21 de mayo del 2019, aborda una problemática recurrente que se plantea respecto a las cuentas bancarias de titularidad común o indistinta.

En el supuesto de hecho planteado a la DGT, uno de los cotitulares de la cuenta bancaria, tiene intención de proceder al ingreso en la misma de (i) la cantidad que le corresponde en concepto de indemnización por un expediente de regulación de empleo (en adelante, “ERE”); y (ii) el saldo del plan de previsión asegurado del que es titular.

Al respecto, la DGT estima que debe distinguirse la titularidad de disposición de la titularidad dominical. Así, debe remitirse a las normas de titularidad jurídica y, en especial, a las normas reguladores del régimen económico matrimonial o patrimonial aplicables.

En caso de que los bienes y derechos sean comunes de ambos cónyuges, deberán atribuirse a la mitad. En cambio, si no resulta debidamente acreditada la titularidad de los mismos, la DGT considerará como titular al que así figure en un registro fiscal o de carácter público. Lógicamente, este criterio también resultará de aplicación respecto a las cargas, gravámenes, deudas y obligaciones.

Habida cuenta de ello, si la titularidad de los saldos de una cuenta bancaria se atribuyen a varias personas de forma indistinta, el Tribunal Supremo ha venido considerando que no se debe presuponer la comunidad de dominio sobre los bienes y derechos depositados por cuanto el mero acto de abrir una cuenta corriente de forma común o indistinta no implica la existencia de un condominio -y menos a partes iguales-, sino simplemente la facultad dispositiva de dicho saldo por cualquiera de los titulares.

Así, en estos casos, será la relación particular e interna entre los titulares la que determinará la titularidad dominical. Esta vendrá dada, por ejemplo, por la originaria pertenencia de los fondos de que se nutre la cuenta.

Por otro lado, respecto a la facultad de disposición de los saldos en las referidas cuentas de titularidad común o indistinta cuando fallece uno de los cotitulares, el Tribunal Supremo ha considerado que la titularidad de disposición total sobre el saldo de las mismas únicamente tiene vigencia mientras vivan los cotitulares. En consecuencia, a partir del momento en que uno de los cotitulares de la cuenta fallezca, el otro cotitular dejará de tener facultad de disposición sobre el saldo cuya titularidad dominical le correspondía al fallecido. Este saldo pasará a formar parte del caudal relicto, a favor de sus causahabientes (herederos o legatarios).

Finalmente, respecto al caso planteado a la DGT, en caso de que el cotitular ingrese (i) la indemnización por el ERE en la cuenta de titularidad indistinta de ambos cónyuges, y (ii) el saldo al plan de previsión asegurado, de conformidad con lo previsto en el artículo 3.1.b de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en adelante, “LISD”), la adquisición de bienes y derechos por donación o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito e inter vivos constituye una donación.

Al respecto, conviene precisar que, aunque los fondos pertenezcan originariamente al marido, si la mujer únicamente tuviese la facultad de disposición de los mismos una vez ingresados en la cuenta de titularidad común, no habría condominio de dicho saldo y no se produciría el hecho imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en adelante, “ISD”). Asimismo, si la titularidad dominical de los fondos de los que proviene el dinero depositado en la cuenta de titularidad común ha sido transmitida a la mujer (ya sea parcial o totalmente), se producirá una donación constitutiva del hecho imponible del ISD, quedando pues obligada al pago de dicho impuesto (artículo 5. b LISD).

La deficiente técnica legislativa utilizada y la urgencia del legislador hicieron que el intento de reforma de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la “LAU”) a través del Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, el “Real Decreto Ley 21/2018”) finalmente no se aprobara por el parlamento.

A la vista de la doctrina, de la sensibilidad del sector, y dada la naturaleza provisional de todo Real Decreto Ley, el antedicho Real Decreto Ley 21/2018, no obtuvo la confianza de la cámara y cesó sus efectos jurídicos y desapareció del ordenamiento jurídico, mediante la publicación en el BOE el pasado 24 de enero de 2019 de su acuerdo de derogación.

Sin embargo, a la vista de las tendencias del mercado de arrendamiento de viviendas en los últimos años y la escalada de precios, el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, el “Real Decreto Ley 7/2019”), recupera las medidas legales del anterior Real Decreto Ley 21/2018 y modifica, entre otras materias, la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda prevista en la LAU con la finalidad de garantizar la estabilidad y asequibilidad de la vivienda.

Las principales modificaciones introducidas por el Real Decreto Ley 7/2019 consisten en la ampliación de la prórroga legal mínima hasta los cinco años de duración, y siete años si el arrendador es persona jurídica; la ampliación de la prórroga legal tácita hasta los tres años de duración; la previsión, siempre que la normativa territorial de vivienda así́ lo prevea, de un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración en caso de venta de edificios enteros; la limitación de las garantías complementarias a la fianza, así como la nueva definición legal del arrendamiento de uso turístico.

En primer lugar, en cuanto a la prórroga legal tácita, se amplía el plazo de preaviso para notificar la voluntad de cualquiera de las partes para que no opere la prórroga legal tácita a la finalización del contrato de arrendamiento. Así, se amplía de uno a cuatro meses el plazo para que el arrendador notifique su voluntad de no prorrogar el contrato; y de uno a dos meses el plazo de preaviso en caso de que sea el arrendatario quien desee poner fin al contrato.

Igualmente, respecto a la denegación de la prórroga legal por causa de necesidad, el Real Decreto Ley 7/2019 establece que, para que pueda ejercerse la denegación por causa de necesidad del arrendador o familiares, ésta deber estar prevista de forma expresa en el contrato de arrendamiento. Si no lo está, no podrá operar la denegación de la prórroga legal por causa de necesidad.

Otra de las medidas relevantes introducidas es que ya no es necesario inscribir el contrato de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros durante los cinco primeros años del contrato, o siete años si el arrendador es persona jurídica. Transcurridos estos plazos de duración, si que será necesaria su inscripción para que tenga eficacia frente a terceros.

En otro orden de ideas, si bien existía la voluntad política de ejercer un control de rentas de forma excepcional en las denominadas zonas urbanas tensionadas, el Real Decreto Ley 7/2019 no prevé una regulación o control de la renta. Por tanto, las partes siguen pudiendo pactar libremente la renta simplemente con una limitación legal al derecho de actualización de renta en función de la variación porcentual anual del IPC. El legislador, con esta medida tan intervencionista, pretende terminar con las clausulas abusivas de escalonado de rentas.

No obstante lo anterior, la Disposición Adicional Segunda, prevé un mandato al Gobierno para que, en el plazo de ocho meses, elabore un sistema de índices de precios de referencia de alquiler de vivienda como instrumento para la aplicación de políticas en materia de vivienda de las Comunidades Autónomas.

En Cataluña, el Decreto Ley 9/2019, de 21 de mayo, en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento no ha sido convalidado por el Parlamento de Cataluña. El Decreto Ley obligaba a que las rentas pactadas no superasen en más del 10% el alquiler medio de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano e impedía a los propietarios que actualizasen las rentas durante la vigencia del contrato con el IPC, obligando a aplicar en las revalorizaciones el índice de garantía de competitividad (IGC).

Al hilo de la limitación legal al derecho de actualización de renta y de lo previsto en el anterior Real Decreto Ley, la reforma acota las garantías adicionales a la fianza legal de forma que la cuantía máxima exigible al arrendatario como garantía adicional, se fija en dos mensualidades de renta. Por tanto, salvo en contratos de larga duración, con una duración superior a cinco o siete años, las garantías adicionales a la fianza legal quedan limitadas a dos mensualidades de renta.

Finalmente, otra de las novedades más controvertidas se refiere a los gastos de gestión inmobiliaria. La reforma establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán de cuenta y cargo del arrendador, en caso de que éste sea persona jurídica, salvo por los servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario. Con esta medida, el legislador pretende acabar con la práctica de mercado en virtud de la cual se le acaba imponiendo al arrendatario el pago de los honorarios de gestión y redacción del contrato de arrendamiento, práctica en ocasiones contraria a la normativa protectora de consumidores por cuanto se impone por el arrendador en perjuicio del arrendatario, resultando en una falta de reciprocidad contractual.

A modo de conclusión, apuntar que, si bien la insuficiente técnica legislativa sigue siendo latente en el Real Decreto Ley 7/2019, urge una seguridad jurídica y una reforma de la LAU que finalmente dote al mercado del arrendamiento de viviendas con la estabilidad y asequibilidad necesarias.

Cuando existe repudiación de la herencia por parte de alguno de los herederos, transcurrido el periodo de prescripción del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, los beneficiarios recibirán la porción hereditaria correspondiente a la parte repudiada a título de donación.

La Dirección General de Tributos recuerda que, de conformidad con lo previsto en el Código Civil, la repudiación de la herencia es una acción voluntaria y libre que debe hacerse ante notario en instrumento público en virtud de la cual, el llamado a suceder, renuncia a su derecho sobre la herencia de forma irrevocable, sin que esta repudiación pueda hacerse en parte, a plazo, ni condicionalmente. Los efectos de la repudiación se retrotraen al momento del fallecimiento del causante.

En el caso de repudiación de la herencia, como norma general, el repudiante no tributa en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En su lugar, tributará el beneficiario de la repudiación, es decir, aquel heredero que ve aumentar su porción hereditaria por el desistimiento del repudiante (artículo 28.1 LISD). Sin embargo, existe una regla especial (artículo 28.3 LISD), conforme a la cual cuando la repudiación se efectúa una vez prescrito el impuesto se considera a efectos fiscales como una donación.

Por tanto, en este caso, quedarán obligados a tributar los herederos que no hubiesen repudiado la herencia de su padre (ya que van a ser los herederos del causante) y no así los repudiantes. En el caso de estos últimos, dado que la adquisición de la porción hereditaria no viene del causante sino por el acto de repudiación por el repudiante, existirá obligación de tributar por ISD en concepto de donación, produciéndose dicho acto en el mismo momento de la repudiación y solo a estos efectos.

Así, no puede interpretarse como efecto de la antedicha regla que el repudiante adquirió previamente la porción hereditaria objeto de la repudiación, ni desde el punto de vista civil, ni desde el punto de vista fiscal. En efecto, tanto la aceptación como la repudiación de la herencia tienen efectos ex tunc, esto es, que se retrotraen al momento del fallecimiento del causante, lo que significa que tales bienes no pudieron pertenecer en ningún momento al repudiante.

Por último, la Dirección General de Tributos recuerda que, en el Impuesto sobre el Patrimonio, el repudiante no debe incluir los bienes correspondientes a la porción hereditaria repudiada, pues en ningún momento entraron en su patrimonio, sino que entraron directamente en el patrimonio del beneficiario de la repudiación con efectos desde la muerte del causante de la sucesión.

Igualmente, en cuanto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la Dirección General de Tributos recuerda que el repudiante no debe declarar por la repudiación ninguna ganancia o pérdida patrimonial por la porción hereditaria repudiada, ya que, al no haberse integrado en su patrimonio, no se produjo alteración patrimonial alguna.

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 9 de octubre de 2018 ha unificado el criterio jurisprudencial para la determinación de la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), en su modalidad AJD, en situaciones de extinción de condominio sobre propiedades inmobiliarias -esto es, en situaciones en las que coexisten varios titulares de derechos sobre un mismo bien-.

Hasta la fecha, el sujeto pasivo de la extinción del condominio era el comunero que recibía el bien y, la base imponible del AJD, el valor total de la propiedad sobre la que se extinguía el régimen del condominio.

Con esta unificación de criterio jurisprudencial, en la extinción del condominio con adjudicación a uno de los comuneros de un bien indivisible, cuando previamente ya poseía un derecho sobre aquél derivado de la existencia de la comunidad, la base imponible del AJD será la parte del inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de la operación. Por tanto, la base imponible del AJD debe limitarse únicamente al valor real de la parte del bien inmueble que se transmite, y no a la totalidad de la propiedad.

El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, el “Real Decreto-ley 21/2018”), modifica la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda prevista en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la “LAU”). Entre las modificaciones introducidas destacan la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y de la prórroga tácita y la limitación de las garantías adicionales.

La aprobación del Real Decreto-ley 21/2018 trae causa en los retos afrontados en materia de vivienda y, en particular, ante las dificultades detectadas en el acceso a la vivienda en régimen de arrendamiento. Así, la reforma pretende una mejora del marco normativo para incrementar la oferta de arrendamientos de viviendas equilibrando la posición jurídica del arrendador y del arrendatario, dotando, en principio, al arrendatario de unas condiciones mínimas de estabilidad y seguridad.

En primer lugar, el Real Decreto-ley 21/2018 modifica la duración de los contratos de arrendamiento prevista en la LAU y extiende los plazos de la prórroga obligatoria y de la prórroga tácita. Así, si bien el plazo de duración inicial es el pactado por las partes, el periodo de duración del arrendamiento obligatorio pasa de tres a cinco años, salvo que el arrendador sea persona jurídica, en cuyo caso se establece un periodo de duración forzosa de siete años. Igualmente, llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas, en caso de que ninguna de las partes manifieste su voluntad de no renovar el contrato, el mismo quedará prorrogado por prórroga legal tácita durante tres años más, en lugar de quedar prorrogado por anualidades sucesivas como hasta la fecha.

Por otro lado, el Real Decreto-ley 21/2018 acota las garantías adicionales a la fianza legal de forma que la cuantía máxima exigible al arrendatario como garantía adicional, se fija en dos mensualidades de renta. Por tanto, salvo en contratos de larga duración, con una duración superior a cinco o siete años, las garantías adicionales a la fianza legal quedan limitadas a dos mensualidades de renta.

De la misma manera, la reforma establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán de cuenta y cargo del arrendador, en caso de que éste sea persona jurídica, salvo por los servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

En materia fiscal, el Real Decreto-ley 21/2018 da vía libre a los Ayuntamientos para establecer incentivos o cargas fiscales en función de las necesidades del mercado de la vivienda. Por ejemplo, los Ayuntamientos podrán aplicar una bonificación de hasta el 95% de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (en adelante, el “IBI”). Como penalización, los Ayuntamientos estarán facultados para establecer un recargo de hasta el 50% de la cuota del IBI en caso de inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente. Por otro lado, el Real Decreto-ley 21/2018 dispone que la firma de un contrato de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente podrá beneficiarse de la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Habida cuenta la casuística y controversia generada en el marco regulatorio de las viviendas de alquiler vacacional, el Real Decreto-ley 21/2018 prevé la expulsión del ámbito aplicación de la LAU la cesión temporal del uso de las viviendas a través de las conocidas como “viviendas de uso turístico”. De esta forma, el Real Decreto-ley 21/2018 se remite a lo previsto en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación en cada Comunidad Autónoma y Ayuntamiento. Igualmente, modifica la Ley de Propiedad Horizontal en tanto que faculta a las Comunidades de Propietarios a limitar las viviendas de uso turístico por acuerdos de una mayoría de tres quintas partes, frente a la unanimidad exigida hasta la reforma. Señalar que esta reforma ya se incluyó en la modificación de 2015 del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a Derechos Reales.

Por último, la reforma de la LAU incorpora una modificación en materia de desahucios en el sentido de que, en caso de que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad, será obligatorio paralizar el procedimiento de desahucio retrasándose un mes, si el arrendador es persona física, o dos meses, si el arrendador es persona jurídica.

Finalmente, apuntar que (i) los contratos preexistentes se regirán por la legislación existente con anterioridad a la reforma; y (ii) a pesar de que el texto legal del Real Decreto-ley 21/2018 esté en vigor a partir del día 19 de diciembre de 2018, éste aún debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados en el plazo legal.

A modo de conclusión, señalar que la deficiente técnica legislativa utilizada y la urgencia del legislador han hecho que esta reforma atienda más a criterios políticos que jurídicos, siendo tan necesaria una reforma normativa en materia de arrendamientos de vivienda.