{"id":2308,"date":"2019-06-28T19:25:35","date_gmt":"2019-06-28T17:25:35","guid":{"rendered":"http:\/\/viaugustaestudiolegal.com\/?p=2308&lang=en"},"modified":"2019-10-31T09:58:29","modified_gmt":"2019-10-31T08:58:29","slug":"aspectos-arrendaticios-del-nuevo-real-decreto-ley-72019-1-marzo-medidas-urgentes-materia-vivienda-alquiler","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/viaugustaestudiolegal.com\/en\/aspectos-arrendaticios-del-nuevo-real-decreto-ley-72019-1-marzo-medidas-urgentes-materia-vivienda-alquiler\/","title":{"rendered":"Aspectos arrendaticios del nuevo Real Decreto Ley 7\/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler"},"content":{"rendered":"

La deficiente t\u00e9cnica legislativa utilizada y la urgencia del legislador hicieron que el intento de reforma de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la \u201cLAU<\/strong>\u201d) a trav\u00e9s del Real Decreto Ley 21\/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, el \u201cReal Decreto Ley 21\/2018<\/strong>\u201d) finalmente no se aprobara por el parlamento.<\/p>\n

A la vista de la doctrina, de la sensibilidad del sector, y dada la naturaleza provisional de todo Real Decreto Ley, el antedicho Real Decreto Ley 21\/2018, no obtuvo la confianza de la c\u00e1mara y ces\u00f3 sus efectos jur\u00eddicos y desapareci\u00f3 del ordenamiento jur\u00eddico, mediante la publicaci\u00f3n en el BOE el pasado 24 de enero de 2019 de su acuerdo de derogaci\u00f3n.<\/p>\n

Sin embargo, a la vista de las tendencias del mercado de arrendamiento de viviendas en los \u00faltimos a\u00f1os y la escalada de precios, el Real Decreto Ley 7\/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, el \u201cReal Decreto Ley 7\/2019<\/strong>\u201d), recupera las medidas legales del anterior Real Decreto Ley 21\/2018 y modifica, entre otras materias, la regulaci\u00f3n de los contratos de arrendamiento de vivienda prevista en la LAU con la finalidad de garantizar la estabilidad y asequibilidad de la vivienda.<\/p>\n

Las principales modificaciones introducidas por el Real Decreto Ley 7\/2019 consisten en la ampliaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga legal m\u00ednima hasta los cinco a\u00f1os de duraci\u00f3n, y siete a\u00f1os si el arrendador es persona jur\u00eddica; la ampliaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita hasta los tres a\u00f1os de duraci\u00f3n; la previsi\u00f3n, siempre que la normativa territorial de vivienda as\u00ed\u0301 lo prevea, de un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administraci\u00f3n en caso de venta de edificios enteros; la limitaci\u00f3n de las garant\u00edas complementarias a la fianza, as\u00ed como la nueva definici\u00f3n legal del arrendamiento de uso tur\u00edstico.<\/p>\n

En primer lugar, en cuanto a la pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita, se ampl\u00eda el plazo de preaviso para notificar la voluntad de cualquiera de las partes para que no opere la pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita a la finalizaci\u00f3n del contrato de arrendamiento. As\u00ed, se ampl\u00eda de uno a cuatro meses el plazo para que el arrendador notifique su voluntad de no prorrogar el contrato; y de uno a dos meses el plazo de preaviso en caso de que sea el arrendatario quien desee poner fin al contrato.<\/p>\n

Igualmente, respecto a la denegaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga legal por causa de necesidad, el Real Decreto Ley 7\/2019 establece que, para que pueda ejercerse la denegaci\u00f3n por causa de necesidad del arrendador o familiares, \u00e9sta deber estar prevista de forma expresa en el contrato de arrendamiento. Si no lo est\u00e1, no podr\u00e1 operar la denegaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga legal por causa de necesidad.<\/p>\n

Otra de las medidas relevantes introducidas es que ya no es necesario inscribir el contrato de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros durante los cinco primeros a\u00f1os del contrato, o siete a\u00f1os si el arrendador es persona jur\u00eddica. Transcurridos estos plazos de duraci\u00f3n, si que ser\u00e1 necesaria su inscripci\u00f3n para que tenga eficacia frente a terceros.<\/p>\n

En otro orden de ideas, si bien exist\u00eda la voluntad pol\u00edtica de ejercer un control de rentas de forma excepcional en las denominadas\u00a0zonas urbanas tensionadas<\/em>, el Real Decreto Ley 7\/2019 no prev\u00e9 una regulaci\u00f3n o control de la renta. Por tanto, las partes siguen pudiendo pactar libremente la renta simplemente con una limitaci\u00f3n legal al derecho de actualizaci\u00f3n de renta en funci\u00f3n de la variaci\u00f3n porcentual anual del IPC. El legislador, con esta medida tan intervencionista, pretende terminar con las clausulas abusivas de escalonado de rentas.<\/p>\n

No obstante lo anterior, la Disposici\u00f3n Adicional Segunda, prev\u00e9 un mandato al Gobierno para que, en el plazo de ocho meses, elabore un sistema de \u00edndices de precios de referencia de alquiler de vivienda como instrumento para la aplicaci\u00f3n de pol\u00edticas en materia de vivienda de las Comunidades Aut\u00f3nomas.<\/p>\n

En Catalu\u00f1a, el Decreto Ley 9\/2019, de 21 de mayo, en materia de contenci\u00f3n de rentas en los contratos de arrendamiento no ha sido convalidado por el Parlamento de Catalu\u00f1a. El Decreto Ley obligaba a que las rentas pactadas no superasen en m\u00e1s del 10% el alquiler medio de una vivienda de caracter\u00edsticas an\u00e1logas en el mismo entorno urbano e imped\u00eda a los propietarios que actualizasen las rentas durante la vigencia del contrato con el IPC, obligando a aplicar en las revalorizaciones el \u00edndice de garant\u00eda de competitividad (IGC).<\/p>\n

Al hilo de la limitaci\u00f3n legal al derecho de actualizaci\u00f3n de renta y de lo previsto en el anterior Real Decreto Ley, la reforma acota las garant\u00edas adicionales a la fianza legal de forma que la cuant\u00eda m\u00e1xima exigible al arrendatario como garant\u00eda adicional, se fija en dos mensualidades de renta. Por tanto, salvo en contratos de larga duraci\u00f3n, con una duraci\u00f3n superior a cinco o siete a\u00f1os, las garant\u00edas adicionales a la fianza legal quedan limitadas a dos mensualidades de renta.<\/p>\n

Finalmente, otra de las novedades m\u00e1s controvertidas se refiere a los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria. La reforma establece que los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato de arrendamiento ser\u00e1n de cuenta y cargo del arrendador, en caso de que \u00e9ste sea persona jur\u00eddica, salvo por los servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario. Con esta medida, el legislador pretende acabar con la pr\u00e1ctica de mercado en virtud de la cual se le acaba imponiendo al arrendatario el pago de los honorarios de gesti\u00f3n y redacci\u00f3n del contrato de arrendamiento, pr\u00e1ctica en ocasiones contraria a la normativa protectora de consumidores por cuanto se impone por el arrendador en perjuicio del arrendatario, resultando en una falta de reciprocidad contractual.<\/p>\n

A modo de conclusi\u00f3n, apuntar que, si bien la insuficiente t\u00e9cnica legislativa sigue siendo latente en el Real Decreto Ley 7\/2019, urge una seguridad jur\u00eddica y una reforma de la LAU que finalmente dote al mercado del arrendamiento de viviendas con la estabilidad y asequibilidad necesarias.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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