{"id":2315,"date":"2019-01-04T19:26:54","date_gmt":"2019-01-04T18:26:54","guid":{"rendered":"http:\/\/viaugustaestudiolegal.com\/?p=2315&#038;lang=en"},"modified":"2019-10-31T09:59:20","modified_gmt":"2019-10-31T08:59:20","slug":"una-nueva-regulacion-los-contratos-arrendamiento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/viaugustaestudiolegal.com\/en\/una-nueva-regulacion-los-contratos-arrendamiento\/","title":{"rendered":"Una nueva regulaci\u00f3n para los contratos de arrendamiento"},"content":{"rendered":"<p><strong>El Real Decreto-ley 21\/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, el \u201cReal Decreto-ley 21\/2018\u201d), modifica la regulaci\u00f3n de los contratos de arrendamiento de vivienda prevista en la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la \u201cLAU\u201d). Entre las modificaciones introducidas destacan la extensi\u00f3n de los plazos de la pr\u00f3rroga obligatoria y de la pr\u00f3rroga t\u00e1cita y la limitaci\u00f3n de las garant\u00edas adicionales.<\/strong><\/p>\n<p>La aprobaci\u00f3n del Real Decreto-ley 21\/2018 trae causa en los retos afrontados en materia de vivienda y, en particular, ante las dificultades detectadas en el acceso a la vivienda en r\u00e9gimen de arrendamiento. As\u00ed, la reforma pretende una mejora del marco normativo para incrementar la oferta de arrendamientos de viviendas equilibrando la posici\u00f3n jur\u00eddica del arrendador y del arrendatario, dotando, en principio, al arrendatario de unas condiciones m\u00ednimas de estabilidad y seguridad.<\/p>\n<p>En primer lugar, el Real Decreto-ley 21\/2018 modifica la duraci\u00f3n de los contratos de arrendamiento prevista en la LAU y extiende los plazos de la pr\u00f3rroga obligatoria y de la pr\u00f3rroga t\u00e1cita. As\u00ed, si bien el plazo de duraci\u00f3n inicial es el pactado por las partes, el periodo de duraci\u00f3n del arrendamiento obligatorio pasa de tres a cinco a\u00f1os, salvo que el arrendador sea persona jur\u00eddica, en cuyo caso se establece un periodo de duraci\u00f3n forzosa de siete a\u00f1os. Igualmente, llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus pr\u00f3rrogas, en caso de que ninguna de las partes manifieste su voluntad de no renovar el contrato, el mismo quedar\u00e1 prorrogado por pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita durante tres a\u00f1os m\u00e1s, en lugar de quedar prorrogado por anualidades sucesivas como hasta la fecha.<\/p>\n<p>Por otro lado, el Real Decreto-ley 21\/2018 acota las garant\u00edas adicionales a la fianza legal de forma que la cuant\u00eda m\u00e1xima exigible al arrendatario como garant\u00eda adicional, se fija en dos mensualidades de renta. Por tanto, salvo en contratos de larga duraci\u00f3n, con una duraci\u00f3n superior a cinco o siete a\u00f1os, las garant\u00edas adicionales a la fianza legal quedan limitadas a dos mensualidades de renta.<\/p>\n<p>De la misma manera, la reforma establece que los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato de arrendamiento ser\u00e1n de cuenta y cargo del arrendador, en caso de que \u00e9ste sea persona jur\u00eddica, salvo por los servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.<\/p>\n<p>En materia fiscal, el Real Decreto-ley 21\/2018 da v\u00eda libre a los Ayuntamientos para establecer incentivos o cargas fiscales en funci\u00f3n de las necesidades del mercado de la vivienda. Por ejemplo, los Ayuntamientos podr\u00e1n aplicar una bonificaci\u00f3n de hasta el 95% de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (en adelante, el \u201c<strong>IBI<\/strong>\u201d). Como penalizaci\u00f3n, los Ayuntamientos estar\u00e1n facultados para establecer un recargo de hasta el 50% de la cuota del IBI en caso de inmuebles de uso residencial desocupados con car\u00e1cter permanente. Por otro lado, el Real Decreto-ley 21\/2018 dispone que la firma de un contrato de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente podr\u00e1 beneficiarse de la exenci\u00f3n del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.<\/p>\n<p>Habida cuenta la casu\u00edstica y controversia generada en el marco regulatorio de las viviendas de alquiler vacacional, el Real Decreto-ley 21\/2018 prev\u00e9 la expulsi\u00f3n del \u00e1mbito aplicaci\u00f3n de la LAU la cesi\u00f3n temporal del uso de las viviendas a trav\u00e9s de las conocidas como \u201c<em>viviendas de uso tur\u00edstico<\/em>\u201d. De esta forma, el Real Decreto-ley 21\/2018 se remite a lo previsto en la normativa sectorial tur\u00edstica que resulte de aplicaci\u00f3n en cada Comunidad Aut\u00f3noma y Ayuntamiento. Igualmente, modifica la Ley de Propiedad Horizontal en tanto que faculta a las Comunidades de Propietarios a limitar las viviendas de uso tur\u00edstico por acuerdos de una mayor\u00eda de tres quintas partes, frente a la unanimidad exigida hasta la reforma. Se\u00f1alar que esta reforma ya se incluy\u00f3 en la modificaci\u00f3n de 2015 del Libro Quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, relativo a Derechos Reales.<\/p>\n<p>Por \u00faltimo, la reforma de la LAU incorpora una modificaci\u00f3n en materia de desahucios en el sentido de que, en caso de que el arrendatario se encuentre en situaci\u00f3n de vulnerabilidad, ser\u00e1 obligatorio paralizar el procedimiento de desahucio retras\u00e1ndose un mes, si el arrendador es persona f\u00edsica, o dos meses, si el arrendador es persona jur\u00eddica.<\/p>\n<p>Finalmente, apuntar que (i) los contratos preexistentes se regir\u00e1n por la legislaci\u00f3n existente con anterioridad a la reforma; y (ii) a pesar de que el texto legal del Real Decreto-ley 21\/2018 est\u00e9 en vigor a partir del d\u00eda 19 de diciembre de 2018, \u00e9ste a\u00fan debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados en el plazo legal.<\/p>\n<p>A modo de conclusi\u00f3n, se\u00f1alar que la deficiente t\u00e9cnica legislativa utilizada y la urgencia del legislador han hecho que esta reforma atienda m\u00e1s a criterios pol\u00edticos que jur\u00eddicos, siendo tan necesaria una reforma normativa en materia de arrendamientos de vivienda.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El Real Decreto-ley 21\/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, el \u201cReal Decreto-ley 21\/2018\u201d), modifica la regulaci\u00f3n de los contratos de&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":2138,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[44],"tags":[],"class_list":["post-2315","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-news"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v23.2 - 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