La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016 (en adelante, la “Ley 11/2021”), modifica las reglas de valoración de los bienes inmuebles a efectos de la determinación de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y ADJ), pudiendo también operar en el Impuesto sobre Patrimonio (IP).

Estas nuevas las reglas de valoración de los bienes inmuebles no afectan al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), ni al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), respecto a la tenencia de bienes inmuebles.

Con el objeto de reforzar la seguridad jurídica y en línea con la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo, la Ley 11/2021 modifica la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, sustituyendo en la configuración de la base imponible las referencias al “valor real” por el concepto de “valor”, equiparándolo al valor de mercado, el cual se define, a su vez, como el “precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas”.

Adicionalmente, para el caso de que se trate de bienes inmuebles se introduce la presunción, salvo prueba en contrario, de que el valor de mercado será el valor de referencia de mercado de la Dirección General del Catastro que conste publicado en su sede electrónica a la fecha de devengo, salvo que el valor declarado por el contribuyente o el precio fuera superior. La Dirección General del Catastro estimará de forma objetiva, para cada bien inmueble y a partir de los datos obrantes en el Catastro, su valor de referencia de mercado, entendiendo por tal el resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las transacciones inmobiliarias efectuadas, contrastados con las restantes fuentes de información de que disponga.

Por tanto, a efectos de la determinación de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en los bienes inmuebles, ya no se aplicarán los coeficientes correctores sobre el valor catastral.

En el supuesto de que no exista valor de referencia, la base imponible será la mayor de (i) el valor declarado por los interesados; (ii) el precio o contraprestación pactada; o (iii) el valor de mercado.

Por otro lado, en el Impuesto sobre el Patrimonio, los inmuebles deberán declararse por el mayor de: (i) el valor catastral; (ii) el valor determinado por la Administración a efectos de otros tributos -entendiéndose como tal el valor de referencia-; (iii) el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos; o (iv) el precio, contraprestación o valor de adquisición.

El antedicho “valor determinado por la Administración a efectos de otros tributos” debe entenderse como valor de referencia. Para la utilización del valor determinado, éste debe: (i) haber sido determinado por la Administración a efectos de otros tributos; (ii) constituir la base imponible del ISD o ITPJAJD; o (iii) haberse producido la actuación administrativa de determinación de valor.

La resolución de la Dirección General del Catastro con los valores de referencia se publicará por edicto en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto, previo trámite de audiencia colectiva publicado en el BOE (trámite de alegaciones de diez días). La citada resolución será recurrible en vía económico- administrativa, o potestativamente mediante recurso de reposición, por los interesados y en el plazo de un mes desde su publicación, sin que la interposición de la reclamación suspenda su ejecución. En los 20 primeros días del mes de diciembre del ejercicio anterior, la Dirección General del Catastro publicará en el Boletín Oficial del Estado un anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, que podrán ser consultados de forma permanente a través de la sede.

En definitiva, las reformas introducidas por la Ley 11/2021, conllevan en muchos casos una subida general de los impuestos anteriormente mencionados por cuanto se aumenta el valor fiscal otorgado a los inmuebles.