El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, el “Real Decreto-ley 21/2018”), modifica la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda prevista en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la “LAU”). Entre las modificaciones introducidas destacan la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y de la prórroga tácita y la limitación de las garantías adicionales.

La aprobación del Real Decreto-ley 21/2018 trae causa en los retos afrontados en materia de vivienda y, en particular, ante las dificultades detectadas en el acceso a la vivienda en régimen de arrendamiento. Así, la reforma pretende una mejora del marco normativo para incrementar la oferta de arrendamientos de viviendas equilibrando la posición jurídica del arrendador y del arrendatario, dotando, en principio, al arrendatario de unas condiciones mínimas de estabilidad y seguridad.

En primer lugar, el Real Decreto-ley 21/2018 modifica la duración de los contratos de arrendamiento prevista en la LAU y extiende los plazos de la prórroga obligatoria y de la prórroga tácita. Así, si bien el plazo de duración inicial es el pactado por las partes, el periodo de duración del arrendamiento obligatorio pasa de tres a cinco años, salvo que el arrendador sea persona jurídica, en cuyo caso se establece un periodo de duración forzosa de siete años. Igualmente, llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas, en caso de que ninguna de las partes manifieste su voluntad de no renovar el contrato, el mismo quedará prorrogado por prórroga legal tácita durante tres años más, en lugar de quedar prorrogado por anualidades sucesivas como hasta la fecha.

Por otro lado, el Real Decreto-ley 21/2018 acota las garantías adicionales a la fianza legal de forma que la cuantía máxima exigible al arrendatario como garantía adicional, se fija en dos mensualidades de renta. Por tanto, salvo en contratos de larga duración, con una duración superior a cinco o siete años, las garantías adicionales a la fianza legal quedan limitadas a dos mensualidades de renta.

De la misma manera, la reforma establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán de cuenta y cargo del arrendador, en caso de que éste sea persona jurídica, salvo por los servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

En materia fiscal, el Real Decreto-ley 21/2018 da vía libre a los Ayuntamientos para establecer incentivos o cargas fiscales en función de las necesidades del mercado de la vivienda. Por ejemplo, los Ayuntamientos podrán aplicar una bonificación de hasta el 95% de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (en adelante, el “IBI”). Como penalización, los Ayuntamientos estarán facultados para establecer un recargo de hasta el 50% de la cuota del IBI en caso de inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente. Por otro lado, el Real Decreto-ley 21/2018 dispone que la firma de un contrato de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente podrá beneficiarse de la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Habida cuenta la casuística y controversia generada en el marco regulatorio de las viviendas de alquiler vacacional, el Real Decreto-ley 21/2018 prevé la expulsión del ámbito aplicación de la LAU la cesión temporal del uso de las viviendas a través de las conocidas como “viviendas de uso turístico”. De esta forma, el Real Decreto-ley 21/2018 se remite a lo previsto en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación en cada Comunidad Autónoma y Ayuntamiento. Igualmente, modifica la Ley de Propiedad Horizontal en tanto que faculta a las Comunidades de Propietarios a limitar las viviendas de uso turístico por acuerdos de una mayoría de tres quintas partes, frente a la unanimidad exigida hasta la reforma. Señalar que esta reforma ya se incluyó en la modificación de 2015 del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a Derechos Reales.

Por último, la reforma de la LAU incorpora una modificación en materia de desahucios en el sentido de que, en caso de que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad, será obligatorio paralizar el procedimiento de desahucio retrasándose un mes, si el arrendador es persona física, o dos meses, si el arrendador es persona jurídica.

Finalmente, apuntar que (i) los contratos preexistentes se regirán por la legislación existente con anterioridad a la reforma; y (ii) a pesar de que el texto legal del Real Decreto-ley 21/2018 esté en vigor a partir del día 19 de diciembre de 2018, éste aún debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados en el plazo legal.

A modo de conclusión, señalar que la deficiente técnica legislativa utilizada y la urgencia del legislador han hecho que esta reforma atienda más a criterios políticos que jurídicos, siendo tan necesaria una reforma normativa en materia de arrendamientos de vivienda.