Via agusta estudio legal

La deficiente técnica legislativa utilizada y la urgencia del legislador hicieron que el intento de reforma de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la “LAU”) a través del Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, el “Real Decreto Ley 21/2018”) finalmente no se aprobara por el parlamento.

A la vista de la doctrina, de la sensibilidad del sector, y dada la naturaleza provisional de todo Real Decreto Ley, el antedicho Real Decreto Ley 21/2018, no obtuvo la confianza de la cámara y cesó sus efectos jurídicos y desapareció del ordenamiento jurídico, mediante la publicación en el BOE el pasado 24 de enero de 2019 de su acuerdo de derogación.

Sin embargo, a la vista de las tendencias del mercado de arrendamiento de viviendas en los últimos años y la escalada de precios, el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, el “Real Decreto Ley 7/2019”), recupera las medidas legales del anterior Real Decreto Ley 21/2018 y modifica, entre otras materias, la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda prevista en la LAU con la finalidad de garantizar la estabilidad y asequibilidad de la vivienda.

Las principales modificaciones introducidas por el Real Decreto Ley 7/2019 consisten en la ampliación de la prórroga legal mínima hasta los cinco años de duración, y siete años si el arrendador es persona jurídica; la ampliación de la prórroga legal tácita hasta los tres años de duración; la previsión, siempre que la normativa territorial de vivienda así́ lo prevea, de un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración en caso de venta de edificios enteros; la limitación de las garantías complementarias a la fianza, así como la nueva definición legal del arrendamiento de uso turístico.

En primer lugar, en cuanto a la prórroga legal tácita, se amplía el plazo de preaviso para notificar la voluntad de cualquiera de las partes para que no opere la prórroga legal tácita a la finalización del contrato de arrendamiento. Así, se amplía de uno a cuatro meses el plazo para que el arrendador notifique su voluntad de no prorrogar el contrato; y de uno a dos meses el plazo de preaviso en caso de que sea el arrendatario quien desee poner fin al contrato.

Igualmente, respecto a la denegación de la prórroga legal por causa de necesidad, el Real Decreto Ley 7/2019 establece que, para que pueda ejercerse la denegación por causa de necesidad del arrendador o familiares, ésta deber estar prevista de forma expresa en el contrato de arrendamiento. Si no lo está, no podrá operar la denegación de la prórroga legal por causa de necesidad.

Otra de las medidas relevantes introducidas es que ya no es necesario inscribir el contrato de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros durante los cinco primeros años del contrato, o siete años si el arrendador es persona jurídica. Transcurridos estos plazos de duración, si que será necesaria su inscripción para que tenga eficacia frente a terceros.

En otro orden de ideas, si bien existía la voluntad política de ejercer un control de rentas de forma excepcional en las denominadas zonas urbanas tensionadas, el Real Decreto Ley 7/2019 no prevé una regulación o control de la renta. Por tanto, las partes siguen pudiendo pactar libremente la renta simplemente con una limitación legal al derecho de actualización de renta en función de la variación porcentual anual del IPC. El legislador, con esta medida tan intervencionista, pretende terminar con las clausulas abusivas de escalonado de rentas.

No obstante lo anterior, la Disposición Adicional Segunda, prevé un mandato al Gobierno para que, en el plazo de ocho meses, elabore un sistema de índices de precios de referencia de alquiler de vivienda como instrumento para la aplicación de políticas en materia de vivienda de las Comunidades Autónomas.

En Cataluña, el Decreto Ley 9/2019, de 21 de mayo, en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento no ha sido convalidado por el Parlamento de Cataluña. El Decreto Ley obligaba a que las rentas pactadas no superasen en más del 10% el alquiler medio de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano e impedía a los propietarios que actualizasen las rentas durante la vigencia del contrato con el IPC, obligando a aplicar en las revalorizaciones el índice de garantía de competitividad (IGC).

Al hilo de la limitación legal al derecho de actualización de renta y de lo previsto en el anterior Real Decreto Ley, la reforma acota las garantías adicionales a la fianza legal de forma que la cuantía máxima exigible al arrendatario como garantía adicional, se fija en dos mensualidades de renta. Por tanto, salvo en contratos de larga duración, con una duración superior a cinco o siete años, las garantías adicionales a la fianza legal quedan limitadas a dos mensualidades de renta.

Finalmente, otra de las novedades más controvertidas se refiere a los gastos de gestión inmobiliaria. La reforma establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán de cuenta y cargo del arrendador, en caso de que éste sea persona jurídica, salvo por los servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario. Con esta medida, el legislador pretende acabar con la práctica de mercado en virtud de la cual se le acaba imponiendo al arrendatario el pago de los honorarios de gestión y redacción del contrato de arrendamiento, práctica en ocasiones contraria a la normativa protectora de consumidores por cuanto se impone por el arrendador en perjuicio del arrendatario, resultando en una falta de reciprocidad contractual.

A modo de conclusión, apuntar que, si bien la insuficiente técnica legislativa sigue siendo latente en el Real Decreto Ley 7/2019, urge una seguridad jurídica y una reforma de la LAU que finalmente dote al mercado del arrendamiento de viviendas con la estabilidad y asequibilidad necesarias.

El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, el “Real Decreto-ley 21/2018”), modifica la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda prevista en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la “LAU”). Entre las modificaciones introducidas destacan la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y de la prórroga tácita y la limitación de las garantías adicionales.

La aprobación del Real Decreto-ley 21/2018 trae causa en los retos afrontados en materia de vivienda y, en particular, ante las dificultades detectadas en el acceso a la vivienda en régimen de arrendamiento. Así, la reforma pretende una mejora del marco normativo para incrementar la oferta de arrendamientos de viviendas equilibrando la posición jurídica del arrendador y del arrendatario, dotando, en principio, al arrendatario de unas condiciones mínimas de estabilidad y seguridad.

En primer lugar, el Real Decreto-ley 21/2018 modifica la duración de los contratos de arrendamiento prevista en la LAU y extiende los plazos de la prórroga obligatoria y de la prórroga tácita. Así, si bien el plazo de duración inicial es el pactado por las partes, el periodo de duración del arrendamiento obligatorio pasa de tres a cinco años, salvo que el arrendador sea persona jurídica, en cuyo caso se establece un periodo de duración forzosa de siete años. Igualmente, llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas, en caso de que ninguna de las partes manifieste su voluntad de no renovar el contrato, el mismo quedará prorrogado por prórroga legal tácita durante tres años más, en lugar de quedar prorrogado por anualidades sucesivas como hasta la fecha.

Por otro lado, el Real Decreto-ley 21/2018 acota las garantías adicionales a la fianza legal de forma que la cuantía máxima exigible al arrendatario como garantía adicional, se fija en dos mensualidades de renta. Por tanto, salvo en contratos de larga duración, con una duración superior a cinco o siete años, las garantías adicionales a la fianza legal quedan limitadas a dos mensualidades de renta.

De la misma manera, la reforma establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán de cuenta y cargo del arrendador, en caso de que éste sea persona jurídica, salvo por los servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

En materia fiscal, el Real Decreto-ley 21/2018 da vía libre a los Ayuntamientos para establecer incentivos o cargas fiscales en función de las necesidades del mercado de la vivienda. Por ejemplo, los Ayuntamientos podrán aplicar una bonificación de hasta el 95% de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (en adelante, el “IBI”). Como penalización, los Ayuntamientos estarán facultados para establecer un recargo de hasta el 50% de la cuota del IBI en caso de inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente. Por otro lado, el Real Decreto-ley 21/2018 dispone que la firma de un contrato de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente podrá beneficiarse de la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Habida cuenta la casuística y controversia generada en el marco regulatorio de las viviendas de alquiler vacacional, el Real Decreto-ley 21/2018 prevé la expulsión del ámbito aplicación de la LAU la cesión temporal del uso de las viviendas a través de las conocidas como “viviendas de uso turístico”. De esta forma, el Real Decreto-ley 21/2018 se remite a lo previsto en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación en cada Comunidad Autónoma y Ayuntamiento. Igualmente, modifica la Ley de Propiedad Horizontal en tanto que faculta a las Comunidades de Propietarios a limitar las viviendas de uso turístico por acuerdos de una mayoría de tres quintas partes, frente a la unanimidad exigida hasta la reforma. Señalar que esta reforma ya se incluyó en la modificación de 2015 del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a Derechos Reales.

Por último, la reforma de la LAU incorpora una modificación en materia de desahucios en el sentido de que, en caso de que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad, será obligatorio paralizar el procedimiento de desahucio retrasándose un mes, si el arrendador es persona física, o dos meses, si el arrendador es persona jurídica.

Finalmente, apuntar que (i) los contratos preexistentes se regirán por la legislación existente con anterioridad a la reforma; y (ii) a pesar de que el texto legal del Real Decreto-ley 21/2018 esté en vigor a partir del día 19 de diciembre de 2018, éste aún debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados en el plazo legal.

A modo de conclusión, señalar que la deficiente técnica legislativa utilizada y la urgencia del legislador han hecho que esta reforma atienda más a criterios políticos que jurídicos, siendo tan necesaria una reforma normativa en materia de arrendamientos de vivienda.